天津调研系列之活力的武清区

天津调研系列之“活力的武清区”

1 重燃的武清

天津调研回来有一个月了，关于天津系列的调研稿件陆续发表在米北平台上，得到了众多粉丝的关注。这，足以证明天津在北方城市里仍就是有影响力的和对大量北漂群体的天然吸引力。

天津城内六区，自然没必要多说，融会了大城市的繁华，也不失老牌城市的历史感。

感兴趣城六区选房和子女教育的，可以往回翻看文章《收藏！哏都十六区调研之整体印象篇》、《必看！教育优先，北漂200万能否买入天津城区》、《天津调研系列之“割裂的南开”》、《天津和平学区房全攻略：总价150万，也有你能上的车》、《性价比最高的河西区，学区房该如何选择？》，这些文章或许可以作为您在城六区选房时的1盏指路明灯。

城市随之发展，框架会越拉越大仅仅占地不到200平方公里的天津城六区明显已承载不下城市发展带来的人口居住需求和产业需求，更多的外溢被环城四区承接。

这也就使得人们的购房观念产生了改变：天津土著从早年的“买房不出黑牛城道”到后来的“买房不出外环线”。

但是，在京津冀一体化协同发展的大格局下，愈来愈多的群体关注到了天津与北京交界处的区域，这些区域房价上车门槛儿低，又距离北京更近，加之轨道交通的便捷，可以实现异地通勤。。。

最典型确当属天津武清区。

武清与北京通州副中心无缝接壤，距离北京最近，从通州副中心出发70千米即可抵达，也可北京南站动身21分钟高铁抵达武清高铁站。

所以，武清可谓是京津冀一体化当中天津最大的受益板块。

特别是通武廊规划出台以后，本来就是北漂大爱之一的天津板块，又一次被燃起了新的希望。

2 活力武清

这次调研当中，我们也发现，虽然是郊区，但是武清却非常有活力。

每盏夜晚亮起的灯、每一辆路上驰骋的津牌和京牌车辆，都是用脚投票的证明。

注：入住率很高的武清楼盘

注：夜晚武清的车流量

武清历经多年政策的垂青和交通的利好加持发展，已经被更多的外来人口所认可，尤其是大量的北漂群体。

后台有粉丝留言告诉我们他对武清的看法：

“北京企业有很多都去了武清，员工到了武清后很多都不想再回北京了。原因是环境好宜居；可以落户有归属感；离北京近，交通方便；而且晚上的小镇、文化公园、体育中心都很热闹繁华”。

话语中看得出，这位粉丝是北漂群体中的典型代表。没错，归属感是很多北漂所寻求的。

有数据统计，2018年武清就引进北京项目1354个，总投资146亿元，其中有4家500强企业落户武清，“海河英才”落户有1.3万人。

去年全年，全天津海河落户13.3万人，落户种类最多的就是学历型人才，也就是本科学历的人才落户，这些人大概就有七八万。

武清区的落户占全天津的十分之一，占比较大，平均数超越了很多区。

对更多的天津土著而言，武清是相当远的郊区，听说最多的也就是那个高考成绩很突出的“杨村一中”。也恰巧是这个“杨村一中”成为了更多北漂落户武清的最大理由。毕竟，中国的家长是全球最在意孩子教育的家长。

所以早期被炒得最热的板块就是老城区的杨村板块，曾几何时武清的“蓝印户口”吸引了多少高考大军，也因此把武清这个众多村落聚集的、本来无人问津的区域，房价炒到三四千块继而一路崛起。

随着后来商业、配套、生态、交通的规划和发展，武清崛起了更多新的板块。

比如，高铁板块、武清开发区板块、佛罗伦萨小镇板块、黄庄居住区（中央水城板块）、南部新城区（下朱庄板块、南湖板块）；还有泗村店、曹子里、石各庄、河西务、陈咀镇......愈来愈多的武清地名被人知晓。

固然，武清的计划也很漂亮，看下图一眼便知。

武清规划分为开发区、新城、商务区、汽车产业园、电商产业园、工业园、高村科技创新园、科技谷。

目前武清最热烈并且最适合居住的板块是武清城区，即高铁及小镇板块。并且这里经过了多年的发展，不仅有新居市场，二手房市场也相对活跃。

另外，武清新城有大量新建在售楼盘，不过目前看来并没有二手房市场，还需要最少5年以上的光景。

3 推荐板块

很多粉丝咨询最多的就是“买在哪里最合适？”、“哪个楼盘最推荐？”

买房向来不是一刀切，适合他的未必适合你，毕竟需求不同。

先放一张图:

图中，简单标记了几个武清最热门的位置，杨村一中、武清区政府、佛罗伦萨小镇、武清高铁站和杨村火车站。

其实可以看得出，其实距离都不远，乃至武清高铁站出来300多米就是佛罗伦萨小镇，即便是武清高铁站和杨村火车站之间也不过将近5公里的距离。

所以只要选择在中心城区，不论是目前的生活便利和未来的升值潜力都是可以预见的。交通、配套、医疗、教育永远是房产升值的必要条件皆为名所累。”陈思成昨天凌晨发布的这条微博似乎吐露出了他当下的心境。昨天下午。

很多重视子女教育的北漂买房群体，会选择在初中转学过来，这里要提醒的是转学最晚是初二，由于要有一年以上确当地学籍才可以参加当地的中考。

武清最好的初中是雍阳中学，这是一所私立学校；另外私立校还有英华学校。公立学校有十中、杨村五中、杨村八中、杨村七中、杨村九中、下朱庄中学、杨村六中、10一中、黄庄中学、杨村二中、河西务中学......

私立的雍阳中学一直初中教学质量和口碑很好，升入重点高中的升学率在60%左右。另外，英华学校的重点高中升学率也在40%左右。武清其他的公立初中重点升学率实在是有点让人焦虑了，上面提到的学校基本在10%及以下水平了。

所以，如果家长选择让孩子来武清上公立学校，那末建议大家选择杨村五中、八中，最好可以早一点过来。毕竟如果是转学生，被教委分配到哪一个学校就是未知数了，而且被分配到垫底学校的几率可能更大些。

如果直接奔着私立校雍阳和英华，也要提前做好准备，争取让孩子初一就可以顺利进入学校，毕竟好的学校生源也是有限的。而且天津私立校的特点是，相对北京而言学费其实不高，虽然每一年也都有上涨幅度，基本一年在两万左右（雍阳2017年学费13000,2018年是18000；英华收费略高一些初中在23600元）。这样的费用对北漂家长们来讲并不算什么压力，毕竟这个费用相对北京动辄十万加、二十万加的学费还是可以让家长们松一口气的。

如果是小学过来，那末武清区公立初中是划片的，具体以下：

杨村二中：京津公路以东，三号道（中信广场南边道路）以北（即不包括五一阳光、潞河苑、慧翔龙苑）

杨村五中：运河以西、雍阳西道以南、泉发路以东、前进道以北。

杨村六中：运河以西、雍阳西道以北，泉发路以东。

杨村七中：雍阳西道以南、翠亨路以西。亨通花园小区、盛世馨园小区、盛世景园、盛世年华、玉锦园、远洋香奈、华清家园

杨村八中：京津公路以西、运河以东、前进道以北的地区，加上京津公路以东的五一阳光、潞河苑和慧翔龙苑小区。

杨村九中：翠亨路以东，泉发路以西，光明.道以南，前进道以北。

杨村十中：蒲瑞祥园、蒲瑞和园。

杨村十一中：经纬城市绿洲武清二期、雍鑫红星华府、蒲瑞馨园。

杨村第十二中学：翠亨路以东，泉达路以西，雍阳西道以南，前进道以北的玉翠园、欣悦花园、翠亨南里、翠亨北里、翠景园、盛世家园、盛世郦园小区。

翠亨路西侧中学：金都花园东侧，翠亨路西侧。枫丹天秤、莱茵翠景、熙和园、富力尚悦居、金都花园 （预计今年暑假完工）

南湖中学：南湖片区与静湖片区。

泉昇中学：黄庄片区。

从上面的学校划片可以大概看出对应的小区了，那么如果是希望孩子上学就近的，可以对应来选择。目前武清的公立初中口碑和成绩略好的，是杨村五中、8中和十中。

其实，从上面很多的分析中，可以看得出武清中心城区其实并不大，所以笔者建议，来武清买房没必要像购买天津城六区那样拘泥于学区，最好买在中心城区的生活圈内。

4 武清房价

根据安居客显示，武清的二手房整体房价走势以下：

注：2018年7月----2019年6月

看得出，这一年来波动并不算大，在1000元左右的涨幅，同比去年上涨了10%左右，算是稳中有升。主要成交量也多为中心城区，由于之前说过武清郊区的楼盘基本无二手房市场，即使有也并不活跃。

另外，武清整体新盘在售房价行情：

注：来源安居客

但从新盘和二手房价格来看，貌似有倒挂的现象，实则非也。因为武清中心城区在售新盘其实不多，新盘多集中在较偏僻的位置。

以上，是武清几个典型区域的房价走势。看得出，佛罗伦萨小镇板块是武清的房价最高处，在2万2左右。但目前小镇板块在售新盘寥寥无几，在建未开盘的只有荔城玉锦园二期和保利海棠湾。

5 写在最后

武清作为天津离北京最近的区域，也是天津郊区中优势最强的区域，房价在经历近两年冲高回落之后，目前武清的楼市价格整体在比较理性的范围内。

如果是北漂为了孩子的教育落户武清，那么现在是适合的上车时机，建议选择在中心城区的位置评分：詹姆斯10，一些优良的二手盘也不失为一种选择。

如若是投资，目前武清在售楼盘多为武清较远较偏僻的位置，周边较荒芜，配套和交通也只是售楼处销售人员的说辞，具体落地难以论断，建议谨慎购买。

武清，归属天津，却更受益于北京。

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