京城楼市回暖了吗资源

780套、991套、1517套、1979套……根据北京市房地产交易的统计显示，进入8月之后，北京市的商品住宅每周的销售量都在大幅地增长，并在最近的一周（8月 0日—9月5日）再次接近2000套的大关。

调控政策集中出台仅4个月，市场上就再次出现了“反弹”的态势。对于一度降至冰点的京城楼市而言，这次反弹是否意味着市场回暖的开始？

反弹背后的价格因素

“靓丽”的销售数据背后首先凸显的是京城楼市在价格上的微妙变化。北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，“上周虽然统计数据显示商品房住宅成交上涨了超过三成，但是大部分都是在8月底开盘的低价楼盘热销导致，统计数据显示，仅仰山嘉园签约就达到了124套，而半岛家园在上周签约也达到了169套，原叶美苑签约更是达到了 7 套。世嘉光织苑签约也近百套。”这些楼盘统一的特点就是定价全都低于周边二手房的价格。

调控政策出台后，面对日益惨淡的成交形势，虽然京城楼市始终没有出现大幅度打折降价的局面，但新开楼盘低价入市的策略却已经开始逐渐为开发商所接受。

7月24日，位于房山区长阳镇的中粮万科长阳半岛一期项目以均价1 400元每平方米作为开盘价，低于周边二手房14000元每平方米的价格；紧接着，7月 0日，位于大兴区黄村的保利茉莉公馆二期，以均价17000元每平方米作为开盘价，低于周边二手房19000元每平方米的价格；7月 1日，位于朝阳区望京东部的首开国风上观，以均价24124元每平方米作为开盘价，低于周边二手26000元平方米。

这些低价入市的楼盘房源充足，大多又毗邻规划中的轨道交通路线，再加上市场买卖双方僵持已久，价格上些许的风吹草动立即引发了市场的反应，积累的需求开始入市，京城的房地产市场又一次出现了抢购的场景。

根据中国指数研究院最新的一期房价监测数据显示，虽然最近的一周（8月 0日—9月5日）北京市商品住宅成交套数和成交面积分别环比上周增长 0.5％和14.18％，但商品住宅的成交均价却环比上周下降了0.1 ％，达到19902元每平方米，虽然仍处于高位，但回落的势头未发生变化。从8月份北京各个楼盘的销售情况也不难看出，“低价热销、高价滞销”的情况已经越来越明显，价格成为左右销量的主要因素。

反弹背后的库存压力

一面是成交量的高歌猛进，一面是成交均价的高位回落。8月京城楼市成交量的反弹还不能与“量价齐升”的“回暖”画等号。

事实上，就在京城楼市成交反弹的同时，北京商品住宅的库存量也同时在不断的积累和增加。

根据北京市房地产交易管理的数据统计显示，截至9月6日，北京在4月调控政策出台后取得预售证的项目合计为84个，供应房源合计为29662套，而签约仅为1 251套，签约率仅为44.7％，销售压力大涨。

同样是根据北京房地产交易管理公布的统计数据，截至8月底，北京商品房住宅库存已经高达98556套，达到了年内最高。虽然目前的库存依然没有达到2009年1月最高时的149 18套，但库存增加，销售压力加大，无疑将影响开发商的资金链安全及对销售价格的定位。

与此同时，土地市场的表现依旧不活预示供应量不像早些时候想像的那样紧张。认证库存加大跃。根据北京土地整理储备中心数据统计显示，8月份土地市场继续降温，全月供应土地为2 块，合计供应总面积为6月来最多，但楼面价继续维持在 000元以下，住宅供应面积本月签约为4 1 06平方米，楼面价为每平方米5600元，基本维持了4月以后商场租金更在4000元以上。虎门电商基地租金约为20元/平方米的低水平。

面对巨大的库存压力，开发企业一面推迟拿地，一面加快推盘。来自北京中原地产的统计显示，预计北京在9月开盘的项目将达到46个，相比5、6、7、8四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个、18个，会有非常明显的上涨。其中纯新盘有望达到18个，特别是大兴等区域的纯新盘占比将会明显上涨。

事实上，8月以来成交量的突然增加与推盘速度的加快有着密切的关系。供应量的不断提高，无疑也将对后市成交量的持续反弹起到一定的支撑作用，不过这种反弹很大程度上仍会是量的回升。