[导读]经历了8月份土地市场短暂降温以后缘由

[导读]经历了2018年中国楼市跌宕起伏，对于2019年，大多数房企都认为充满不确定性，也都在根据自身状态积极应变。

经历了2018年中国楼市跌宕起伏，对2019年，大多数房企都认为充满不确定性，也都在根据本身状态积极应变。

本文通过企业公告和官方资料，梳理了碧桂园、万科、恒大、万达、旭辉和阳光城等TOP房企对2019年的趋势洞察与战略布局。

从预判来看，企业家中有悲观、相对悲观者。不确定性是大家的共鸣。

从战略来看，存在几个共性：一是聚焦主业抓现金流；二是稳中创新，布局未来；3是优化结构提质增效。

不管哪种行业，作为企业家都必须乐观，在不确定的市场和政策下，练好内功、增强本身竞争力才是不被淘汰的王道。

碧桂园：精心构筑3驾马车业务布局

预判

在2019年团体年会上，碧桂园董事局主席杨国强对国内经济形势以及房地产行业的走向抱有积极信念：“当前中国经济形势复杂，但要对经济稳定增长、长时间向好抱有坚定信心。”他的观点如下：

1、地产空间照旧巨大。未来十几年中国的城镇化还会有比较快的增长速度，房地产每年最少会有10万亿左右的市场，关键在于企业有没有竞争力。

2、竞争力决定二次大分化。行业的波动是正常的，波动会淘汰竞争力不强的房企，而对有竞争力的房企而言，波动意味着行业少了更多对手。

战略

2019年，是碧桂园进一步做强主业及转型升级的关键一年：

一、从定位来看，明确“高科技大型综合企业”的新定位，不再是单纯的开发商。

2、从发展策略来看，以“稳”为主。

碧桂园认为中国城镇化进程尚未完成，且不同地域的差别很大，2019年将采取整体稳健谨慎的原则，分城施策。

三、从产业来看，未来三个重点是地产、机器人和现代农业。

碧桂园将新业务提升到与地产业务同等重要的战略地位，同时予以重金支持。

1）地产仍然是公司最核心的业务板块之一，但希望通过高科技的应用，让地产业务在未来焕发更为多彩的样貌。

2）在机器人板块，碧桂园主要有两个打造重点：一个是建筑机器人，一个是机器人餐厅。碧桂园目前其已经聘请厨师教机器人做菜，还安排了生产适合机器人使用的铝模、顶架、爬架、墙板，希望10个月后能在更多场景投入使用。

3）在现代农业板块，碧桂园将引入世界一流的农业生产技术、装备，同时利用机器人研发优势，布局农业全产业链，并通过对碧桂园的社区及全社会进行零售。

万科：要时刻充满忧患意识

预判

“房地产行业不可能恢复到过去的黄金时代。”在去年12月南方区域媒体交换会上，万科董事长郁亮依然保持了对市场前景的“悲观”判断。他的观点如下：

1、租购并举是我国长期基调。

2、我国住房基本短缺时代已结束，但老百姓在房地产需求方面的不平衡不充分很明显，包括地区、产品类型、服务等，房企还有非常多的发展空间。

3、城市化进程阶段已变，第一阶段是简单的从农村到城市，而第二阶段是都市圈化。这些给行业带来机会的同时，也会带来麻烦。

战略

而在去年万科南方区域 9 月月度例会上，郁亮针对市场情势对企业战略作出了调整：

1、战略检讨

必须意想到行业已进入全方位的转折期，要把“活下去”作为基本要求，所有的战略都要“收敛”和“聚焦”到保证万科活下去，6300亿的回款目标是所有业务的出发点、基础和保障。

2、业务梳理

聚焦开发业务的梳理，要关心：库存问题、换牌问题；哪些项目在未来变化之后能做得更好，哪些投资不太慎重需要进行调剂；提升产品力和服务水平；建造效力问题。

而关于非开发业务梳理，则提出了5个基本原则：

1）投入和产出严重不匹配的项目必须要调剂。

2）风险和收益严重不匹配的业务必须要调剂。

3）做了3年还没做成的业务不要再做。

4）做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务不要做。

5）出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，但不算业务。

恒大：“新恒大”勾画战略蓝图 剑指6000亿

预判

近日，恒大研究院副院长、首席研究员夏磊等从市场、政策、行业、销售、投资五大维度对2019年楼市做出了明确的判断：

1、从市场看，房地产市场空间依然巨大。伴随城市化推进、居民收入持续提升和存量房时期下城市更新改造需求增加，房地产市场的中长期需求仍有强劲支持。

2、从政策看，2019年将由“控”转“稳”。因城施策是主基调，优化短期调控完善长效机制，房地产融资环境有望改善。

三、从行业看，房地产行业集中度将继续提升。

四、从销售看，去库存红利消退，2019年销售面积增速预计为-5.4%。

五、从投资看，对2019年开发投资保持乐观，预计同比增长4-5%。

战略

2018年，恒大实现销售额5513亿，逾额完成5500亿的年度销售目标，其战略部署如下：

1、近年来，恒大坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，和低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，强调范围上适度增长，更加重视增长质量。

二、中国恒大团体董事局主席许家印在新年贺词中表示，2018年公司提出“深化转型、提质增效”的第八个三年计划，实行“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”的重大战略决策，各项经营指标再创历史新高。

3、在1月7日公告中，恒大披露2019年的合约销售目标为6000亿元。 对于未来的发展规划，到2020年底，恒大将实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利税1500亿元，成为世界百强企业。

绿地：2019年步入万亿新时期

预判

在绿地控股董事长、总裁张玉良看来，“高位趋稳、整体回升、结构分化”将成为2019年市场的基本格局，他的观点如下：

一、省会城市及三四线城市调控可能会适度松动，一线城市和核心的二线城市政策松绑的可能性则很小。

2、城镇化模式下，能级较高的省会城市和有溢出效应的成长性地区大概率率先反弹回升，部分前期房价地价已快速上涨而又缺乏人口及产业支撑的三四线城市将面临挑战。

3、地方政策预计会被赋予更多的灵活性、针对性，但即使地方楼市政策松动，也不可能像2017年年底那样疯狂。

战略

2019年将是绿地万亿时期的元年。对于企业2019年战略，张玉良表示：

1、成为四个角色：高质量发展的城市运营商、稳健增长的国企领军者、产业协同的多元化典范、科技创新的转型标杆。

2、重点聚焦市场行情反弹回升的二线省会城市、高能级区域中心城市及有溢出效应的成长性地区，加强投资拓展。

3、根据人口、产业、前期价格涨跌、市场后劲等因素，有选择性地拓展三四线城市。

四、围绕城市功能打造、高铁经济发展、特点小镇建设、现代产业园开发等题材推动重大战略性项目，提高拿地质量。

万达：重点服务消费 强调轻资产

预判

在2019年集团年会上，万达集团董事长王健林就房地产行业发表了以下看法：

1、房地产是强周期性行业，该行业有明显的周期波动，在周期变化中很多企业死掉。

2、房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢很多。

3、当一个国家城市化率到达70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

战略

2019年，万达集团计划收入2326亿元，目标是2020年企业全面转型现代服务业，从而提出调整转型思路：

一、重点服务消费。聚焦服务消费、体验消费产业，把这些产业做大做强。

二、聚焦优势产业。聚焦国际国内有竞争优势，或者很快能形成竞争优势的产业；逐渐退出现在没有竞争优势，今后也很难做到竞争优势的产业。

三、做高门坎生意。发展对科技、创意、人材、资源等方面都要求高的产业。

4、以轻资产为主。新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。

五、延续下降企业负债。2019年力争有息负债再降8—10%，到2020年底将降至绝对安全水平。

旭辉：中国房地产将以“稳”为主旋律

预判

去年底，旭辉集团董事长林中发表了题为《我眼中的未来三年地产世界》的演讲，他认为2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的一年，其观点以下：

一、稳量。即便2019年和2018年房地产销售面积差不多或减少5%，但这个行业体量依旧很大，2019年全年销售额预计能到达12-13万亿，量是稳的。

2、稳价。全国均价会稳定或略有上升，房价既不会大幅上涨，也不会大幅下跌，而是整体一个稳字。

3、稳投资。房地产投资增速将继续保持在6%左右，与GDP增长速度相似；

4、稳杠杆。行业将会实行“稳中有降”的去杠杆，降负债；

5、开发企业稳增长。相比2018年，2019年开发商业绩增速可能适当放缓，但增长是可持续的。

六、稳预期。经过2018年调剂之后对后市预期会更加稳定，波动不会太大。

7、稳政策。2019年房地产政策会继续分城施策，价格管理也会相对稳定。

战略

在旭辉集团2019年誓师大会上，林中表示要继续坚定推进“二五战略”：

从企业整体战略来看，二5战略叫“一体两翼”，一体是主航道战略，两翼是“房地产+”战略和地产金融化战略。

旭辉一方面要聚焦房地产主业，另一方面要寻觅业务增长点和价值实现点，开启“房地产+”战略和“地产金融化”战略。

“房地产+”战略，即触角伸向商业管理、物业与社区服务、教育、长租公寓租赁、EPC（住宅产业化）和基金业务和工程建设“6小龙”。

“地产金融化”战略，即加强产业资本与金融资本结合，增进资产证券化，加深与金融企业合作，增强企业在土地资源端的竞争力。

阳光城：2019是树立产品标杆的一年

预判

展望2019年，阳光城团体执行董事长兼总裁朱荣斌称：

一、2019年注定将是挑战与机遇并存的一年。国内地产调控进入深水期，我们面对的行业形势将更加复杂多变。

2、2019年市场不会更坏了，虽然房地产的大时代已经过去，但下行市场也能跑出好企业。坚定看好一二线城市，短期内价格高低变动很正常。

3、企业应当在本身实力很好，非常健康时进行转型，而不是做不好才去找个新前途，身体不健康就不要随便转身。地产还是比较好的行业，目前企业要做的是保证地产主业健康稳定地发展。

阳光城履行副总裁吴建斌的观点以下：

一、目前的政策环境还会延续一年多。这次调控最大的可能性就是时间换空间，国家想让房地产市场价格基本上保持稳定，倒逼更多的资金流向长租公寓、福利房的市场。

二、如果企业不敏感，以为这个市场会复苏，就会变成“温水煮青蛙”，渐渐死掉或被淘汰。

战略

阳光城把2019年定位为“管理品质提升年”，朱荣斌表示今年将继续贯彻“规模上台阶、品质树标杆”的发展战略，此外在人材方面也有大动作：

一、以“绿色智慧家”为核心的品质战略

在阳光城目前所打造的项目中，橱柜、涂料、地板等，都要依照绿色环保标准来采购，要求项目到达美国well标准。第一批“绿色智慧家”产品将会在明年上半年面世。

2、“光合工程”人才战略

2019年，阳光城将继续力推“光合工程”，以人才盘点、人人为师、橙知学堂为三大支撑，针对不同层级的人材，提供相应的发展机制，致力于培养出一批具备懂业务、高敬业、讲情怀的精英团队。

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