开发商新盘定价举棋不定纯新盘选择尽快出货美食

亚豪机构统计显示，6月份，京城将有 政府机关或者司法机关已经明确认定了经营者的知识产权侵权行为2个项目入市销售，其中首次开盘的纯新盘项目9个，包括中建·府前观邸、丽都壹号、蓝光·云鼎、紫御国际、保利茉莉公馆等，其余2 个项目均是老项目后期开盘。从新老盘入市的数量及所占比重可以看出，6月份新盘入市比重有所增加，达28.1％，与四五月份相比，新老项目入市比重发生了明显的变化。亚豪机构统计显示，4月份及5月中上旬入市的项目多以老项目后期开盘为主，新项目仅8个，所占比重仅为14.5％，远低于6月份新盘入市的比重。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，四五月恰逢楼市新政出台期间，成交量下跌明显，市场反应较大，因此开发商观望的情况也比较突出，尤其是尚未开盘的新项目。6月份，调控政策及细则都已颁布，楼市走向也逐渐明朗，许多开发商对当前楼市有了较为明晰的判断，对于一些地产上市公司来说，因为有相应的业绩要求，不能采取长时间的观望，因此会选择尽快出货。6月份，保利茉莉公馆、金隅花石匠、万通天竺新新家园等地产上市公司开发的新楼盘会加快入市，故而会出现6月份新盘项目入市比重增加的现象。

4月份以来出台的一系列调控政策不仅直接导致了楼市成交量的大幅下跌，同时也严重影响了楼市的预期，不但购房者出现了明显的观望，即便是开发商也出现了观望情绪，许多开发商处在摇摆不定、左右为难的状态。

亚豪机构统计调查显示，6月份即将开盘的 2个项目中，能明确开盘价格的项目仅11个。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，“新京12条”指出，取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在 日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。而6月份欲开盘的项目中，有些尚未取得预售许可证，因此开盘价格不好确定，再者当前的市场变化较快，这对于合理制定销售价格也增加了相当的难度。正是在调控力度加强的大背景下，许多项目开盘价格才迟迟难定。

商住楼加紧入市

亚豪机构数据显示：6月 2个计划开盘项目中，仍以普通住宅为主，占总量的近半，值得注意的是6月计划入市的商住楼项目竟有9个，且在二至六环均匀分布，二至三环、三至四环、四至五环、五至六环位置分别有2个项目计划开盘，还有1个项目位于六环以外。

亚豪机构副总经理高姗分析，为达到预期调控效果，政府及相关部门在下一步有可能出台相应税收政策，业界关注且空转多年的，或是“住房保有税”，有望在京、沪、穗、深4个城市率先启动，预计将率先覆盖到个人非营业性。尽管业界普遍认为目前开征的时机和条件均不成熟，但一旦开征，、公建立项的住宅产品会最先受到打击。此外，北京建委发布消息，除目前已对酒店改建住宅的楼盘禁止销售外，下一步还将陆续出台禁售、综合用地改住宅类型项目的规定，这些因素均使得目前打了新政“擦边球”的商住楼抓紧入市。

高姗同时指出，近期一系列“组合拳”已对投资需求产生了明显的抑制作用，但商住楼短期内将表现出较大的活力，这是由于商住楼多为同一楼盘的住宅物业基本销售完成后，将剩余商业、综合用地改建为住宅出售，因此商住楼的开发、销售周期相对滞后于住宅产品，基本是在区域发展相对成熟后销售的产品类型，且小户型、低总价的优势突出，更易受预算较工作人员称少的年轻人青睐，属于刚需范畴，受观望情绪影响较小。而且，商住楼50％的首付条件未受到政策抬高首付比例的相关政策影响。此外“新京12条”中关于“同一购房家庭只能新购一套商品住房”的有关通知中，规定了“商品住房包括新建商品住宅和存量住房”，商住楼并不在其中，令商住楼成为楼市投资客转移注意力的重要领域之一。