黄金五一难挽穗楼市向下调整成定局

资金链紧张，已经从房地产开发商蔓延到炒楼的投资客。

转眼又到了推盘集中的“五一”，而今年“五一”前后推盘量仍然庞大，楼盘降价之风会不会再延续?没有长假的“五一”能否如常迎来销售高峰? 市场在观察即将到来的“五一”能否恢复楼市人气。同时，被股市深深刺伤的一群投资客也在观望，现在是不是“入市抄底”的良机。楼价现在虽然没有像股价一样一泻千里，但各方力量正在艰难地博弈着。”

资金链紧张买卖双方观望“五一”

日前，SOHO中国董事长潘石屹抛出了“房地产业百日内将发生剧变”的论调，资金链的空前紧张迫使开发商“降价”售楼以快速回笼资金。而由于房价持续回落，近日又惊曝珠三角百亿元炒楼资金深度套牢主办方称一测便知。，退房或断供的现象已有出现。更重要的是，对房地产行业的政策调控措施继续出台:上周，央行今年第三次公布上调存款准备金率至历史高峰16％，房地产能从银行得到的贷款再次减少；近日国税总局修正房地产企业的预缴计税基数确定标准，提前预缴力度的加强，对开发商的现金流要求更高。”

纵观近期广州楼市“价格战”，既有“一次性付款可获7折优惠”的出笼，也重现了6年前“二手房贵过周边一手房”的景象。房价下跌的脚步似乎还没有停下来的迹象。至于成交量，数据显示，自春节以来至 月中旬，全国各重要城市的楼市成交量稳步回升，然而，到了到清明假期前至4月中旬，多个重点城市出现了成交量“集体刹车”的现象。

时近“五一”假期，由于今年的“五一”比往年的黄金周缩短了不少，前后只有 天假期，加之4月成交量时有反复，业界担心该假期对楼市的拉动可能弱于此前预期。不过，经过最近几年发展之后，“五一黄金周”实际上已经变成了“五一黄金月”，普遍认为这一黄金周期是从4月中下旬开始算起，也就是从现在起，一直会持续到5月下旬。

经历过半年的楼市“价跌量缩”之后，包括开发商、购房者等在内的市场博弈各方，无不考虑其“五一”楼市计划和策略。

调控继续收紧量价尚未复苏

清明假期前的一个星期里，广州楼市仅成交 52套住宅，仅是此前一周成交的917套的 8％，成交量跳水式直插入谷底，接近春节时每周成交 00套的“冰点”。即使清明假期后，往年惯例上的“旺季”也未能如约而至。与广州情况相似的还有北京、上海、深圳等重点城市。

“虽然广东人有‘清明不买房’的说法，但是多个重点城市成交量同时突然萎缩，还是跟收紧信贷和加强监管有关。”有业内人士如是表示，各地楼市在春节后的连续复苏、部分楼盘售价的明降暗升，以及此前市场频传的“第二套房贷操作松动”等消息，引发了管理层对既有规定加强监督、进一步收紧信贷，从而影响到各地市场的交易。“春节至清明期间成交量的持续放大，部分是受到按揭贷款‘擦边球’操作的推动，真实的复苏力度可能比我们所见的要弱。”

所谓的“擦边球”操作，其中之一就是自2月份起，广州、深圳楼市频现分期首付的做法，通过开发商垫款的形式令购房者首付款降低至两成或以下还要用于水、电、气、暖、公共交通、城市环境绿化等大量民生支出。，甚至达到“零首付”。据悉，最近，广东银监局已经正式开始摸底银行是否存在个人住房贷款分期首付的情况，以强调银行的风险防范意识。

不少房地产开发商在资金缺口上挣扎着。有业内人士为全国开发商算了笔账，称今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。尤其对于去年频频拍卖出的“地王”，都必须在今年内完成支付这些高昂的地价。

在银行信贷未见松动、房企上市或增发融资受阻，以及外资进入地产行业也受控制的情况下，降价售楼以快速回笼资金———这几乎成了房地产开发商解决资金紧张的最重要选择。于是，近期广州东风路某楼盘推出“10天内一次性付款购房可享受七折优惠”，而按揭贷款则总价几乎无优惠。而房价调整之快，使得广州不少一手房价低于周边具可比性的二手房，上一次出现如此现象还是在2002年房价低谷时。

根据广深两地房管部门发布的今年一季度商品住宅成交数据，相比去年第四季度，今年一季度广州商品住房成交均价下调约15％， 月份均价9 16元/m2，比去年的房价最高峰10月份的15774元/m2，降幅达15.6％；深圳市场6个月内经历了比较深度的调整，市场的整体调整幅度相对于最高点已经达到20％左右，而部分区域包括龙岗、宝安个别楼盘的调整幅度甚至达到了 0％—40％，其中，深圳 月份整体房价较2月份下降16％，成交均价1 627元/m2，接近去年同期水平。

房价在下调，不过，目前对于开发商而言，成交量的重要性远大于价格，因为适当降低价格只会让其利润空间受到影响，但如果没有成交量，却意味着资金链的断裂。在广州市场，从 月整体成交来看，住宅成交套数比去年同期下降21.8％，比较2月同比71％的降幅已经有显著改善，但把 月份成交的限价房扣除出去的话， 月同比降幅依然高达41.7％；深圳 月整体成交较2月大幅增加 4 ％，而 月份成交规模虽有回升，但尚未及1月份的水准，实际上2月成交下挫幅度更大。

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