房企社会责任之辩

在中国，企业社会才刚刚起步。2011年 月，由《财富》（中文）公布的中国企业社会榜单中，前50家大陆企业中地产企业无一上榜。2011年8月7日，当中信房地产股份有限公司在成都发布其首份企业社会报告——《中信地产社会报告（2007~2010）》之时，地产企业社会仍是个充满争议的概念。

曾对企业社会作过研究并出版过相关专著的学者、《21世纪评论》执行主编吴伯凡告诉本报，对于企业社会已有相关研究和一些评估模型，但并非适用于所有企业，具体到地产企业，它们需要以哪些特殊指标考量，目前仍是空白。

城市运营商的社会

房企公布社会报告已不单纯是提升企业品牌的需要，随着越来越多品牌房企由单一的住宅开发向城市运营、地产、商业地产等复合产业的转型，其社会关联方日趋多元化，所表现的社会感在某种程度上已是考量企业信誉的重要指标。中信地产副总裁宋巍所言，部分地表达了上述观点，宋巍称，“中信地产作为城市综合运营商，需承担更多的社会。”中信地产总裁姚日波亦表示，今年首次向公众发布中信地产的社会报告，既是对企业社会实践的全面梳理，也希望借此号召行业内更多企业加大社会投入。

成都郫县的中信蜀都是中信地产成功进行城市运营开发的样板，同时也是履行社会的示范点。2007年以来，中信地产在郫县滚动投入 0亿元，建设道路、公园、学校、医院、体育中心等各项公共设施，并配建高标准的拆迁安置房。而这一切，作为普通地产商可能是分外之责，但作为城市运营商却又责无旁贷。

中信地产成都公司副总经理李强对本报表示，城市运营商实际上是承接了许多政府部门的服务职能。以中信蜀都为例，该项目毗邻有“西部硅谷”之称的成都高新西区，占地约7 4 亩，土地一级开发由中信地产负责。从2007年开始，除完成“七通一平”及道路、公园、学校等公建项目外，还为拆迁户建设了名为蜀都新邨的安置房小区，该小区按商品房标准设计和建造，可提供2646套从45平方米到105平方米的各类住房。设施包括高层电梯、地下车库和楼下底商，值得借鉴的是，底商物业全归小区居委会所有，可解决居民就业和租金补贴物业开支，以体现“授之以鱼不如授之以渔”的援助理念。“城市运营的许多服务可在与政府的协议中规定，但企业是否能高标准建设或提供更多的服务，则体现一种社会。”李强解释道。

难以量化的

企业研究者希望将社会像财务报表一样数量化，但围绕着指标却众说纷纭。

“同样是地产公司，一同来拿地，但地震发生时，不少跑了，我们坚守。怎么量化企业呢？”中信地产都江堰公司副总经理林敏对说。他指的是5·12地震时的情况。当时一同在都江堰开发的多家品牌地产商都选择了撤离，中信地产也暂停了开发，但全力投入到抢险救灾。

中信地产发布的《报告》中介绍，中信地产第一时间修建10万平方米活动板房，安置灾民6000余人。灾后又投身重建，于2008年9月率先在都江堰投资1.2亿元修建2 万平方米安置房小区，成为震后当地第一个大型永久性住宅群。同时，中信地产还捐资2500万元用于建设郫县中信洪石学校，捐资1500万元用于建设都江堰中信幼儿园等。

主动向社会报告其社会的房企不止中信地产一家。万科、保利等品牌房企也发布过社会报告，原住建部副部长谭庆链表示，在当前形势下，房企积极履行社会，具有十分重要的现实意义和深远的战略意义。

6月26日，住房和城乡建设部政策研究中心发布了“中国地产TOP100”，但榜单之外的企业详细报告却未同期公布，据称要今年下半年才能完成。据该课题研究者称，参评的房企中只有少数独立公布了社会报告，更多企业甚至没有确立相关的目标机构和工作计划，当然也难以在未来对企业量化管理。

蜜蜂型企业

《21世纪商业评论》执行主编、21世纪报系企业公民研究中心主任吴伯凡认为，企业按照其与社会的关系可分为四类：一种是蝗虫型，即它是一个发展非常快、破坏非常大的企业，有点像蝗虫一样“所过之处寸草无存”；第二类称作毛毛虫型，它发展慢，对社会有危害，但危害小；第三类是蝴蝶型企业，他对社会有回报，但是回报很小；第四类企业是蜜蜂型，它从环境中获取资源，同时又反馈给环境，它对环境是有建设性的。目前看来，蜜蜂式的企业是我们社会最需要的。

至于企业的，吴伯凡认为有六个参考维度。首先是对股东负责，企业的目标是要有经济收益，如果得不到经济收益，那么单纯要求他讲社会，他就只能做些伪善的事情。其次是要对社会负责，这方面就包括社会公益和慈善事业。时下许多企业只进行临时性的慈善行为，今天有钱就捐一下，明天没钱就算了，而无战略性的社会规划，使命也就成了“秀”。第三是要对生态环境负责，地产企业是高能耗行业，建筑能耗是交通能耗的三倍，因此在节能环保方面房企大有可为。第四是对客户负责，也就是要向客户提供性价比高的产品和服务。第五是要对员工负责，企业要建立雇主品牌意识。第六是对合作伙伴负责。

中国房地产研究会副会长顾云昌谈及房企社会时特别强调要善待合作伙伴。房企的主要合作伙伴就是地方政府，与之合作时企业要遵纪守法。“不能违规，更不能拉干部下水，这个很重要，有许多地方的干部出了问题，恐怕都和土地有关系。所以如何和政府搞好关系，也体现房企的社会。”顾云昌说。