租房交易典型案例覆盖

案例一：转租期限超过 二房东 剩余租赁期限，超过部分无效；租户向 二房东 交纳超过部分期间的租金，不能免除其向产权人交纳该期间房屋占用费的法律。

2014年10月19日，产权人祝某与A经纪公司签订《房屋出租委托合同》，祝某将其位于北京市西城区某处房屋委托A经纪公司对外出租，期限从2014年10月19日至2015年10月19日，月租金4 00元，按半年支付。2015年4月26日，双方签订补充协议，约定合同期满后，不再续租。

2015年6月25日，A经纪公司与金某签订《房屋租赁合同》，约定A经纪公司将上述房屋租赁给金某居住使用，月租金4500元，期限自2015年8月28日至2016年8月27日，租金年付。合同签订后，金某将全年租金5.4万元交付A经纪公司。

2015年10月19日，祝某与A经纪公司签订的《房屋出租委托合同》期限届满，双方未续签合同。租赁房屋由金某占用。A经纪公司未向祝某支付2015年10月20日之后的租金或房屋占用费。

2016年1月，祝某将金某诉至法院，要求金某支付从2015年10月20日至搬离房屋之日的租赁费用。

诉讼中，2016年6月6日，金某将房屋腾退给祝某。

法院审理认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。2015年10月19日祝某与A经纪公司之间的租赁合同关系届满，双方未续签合同，故双方之间租赁关系终止，而A经纪公司与金某签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2015年8月28日至2016年8月27日，其中2015年10月19日以后的部分超出了A经纪公司的租赁期限，且祝某对超出部分不予追认，故超出部分的约定无效，2015年10月20日起金某占用房屋没有合法依据，祝某请求负有腾退义务的次承租人金某支付房屋逾期占有使用费，理由正当，法院予以支持。金某向A经纪公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间的费用系金某与A经纪公司之间的法律关系，对祝某没有法律约束力，故金某向A经纪公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间费用的情节不构成金某拒绝向祝某支付2015年10月20日至2016年6月6日期间的房屋使用费的合法理由，法院不予采纳。

案例二：非法群租，被相关部门依法整治、清理，租赁合同无法履行。

2014年6月 0日，官某自B经纪公司承租位于北京市丰台区某处房屋中的一间，该房间系将阳台利用隔断板搭建而成，租期从2014年6月 0日至2015年6月15日，租金每月850元。

2014年8月5日，租赁房屋所在社区居委会对该户发布《群租房整治通知》：社区开展宣传清理工作以来，对你户多次进行宣传，均未能得到你户积极响应，社区将协调供电部门于本月15日对你户做停电处理，为避免造成个人损失，请尚未搬离群租房的租户尽快搬离。

在大家的帮助下 2014年8月19日，租赁房屋被相关部门做出停电处理。同日，官某搬离房屋。后官某起诉要求B经纪公司退还剩余房屋租金及押金。

法院审理认为，B经纪公司向官某出租房屋并收取房屋租金及押金，合同履行过程中因房屋涉及群租被相关部门限期搬离并做出停电处理，官某无法在房屋内继续居住并于2014年8月19日搬离，B经纪公司继续占有官某交纳的押金及2014年8月19日之后的房屋租金无法律及合同依据，应予返还。因房屋所在社区居委会已发布限期搬离通知，故B经纪公司仍主张官某应继续按合同约定日期交纳房租的抗辩理由，于理不合，不予采纳。

案例三：退房时出租方收走押金条但拒绝退还押金。

2014年11月25日，计某与C经纪公司签订房屋租赁合同，约定：计某租赁位于北京市大兴区某处房屋，租期为2014年11月25日至2015年5月24日；房屋交接后，计某须在10日内携带押金条原件到C经纪公司办理退押金手续，逾期不来办理，视为放弃押金，押金条作废。合同签订后，计某向C经纪公司交纳押金1800元。

2015年5月2 日，C经纪公司职员田某向计某出具字条： 今经验房无误，房屋正常到期，该房屋已交接完毕，应退其押金1800元，正常情况下一星期。 C经纪公司未退还押金。

2015年6月16日，计某将C经纪公司诉至法院，要求退还押金。

诉讼中，计某称其与C经纪公司职员田某办理退房手续时就要求退押金，将押金条给了田某。C经纪公司对此不予认可，称计某没有根据合同约定在房屋交接后10日内向公司申请退押金，故现在不同意退还押金，但对其职员田某出具上述字条的原因不能做出合理解释。

法院审理认为，根据计某提交的C经纪公司职员田某出具的字条记载内容，可以确认该字条系因计某申请退还押金后，C经纪公司职员所出具的，即可以认定C经纪公司对应退还计某押金的认可，故计某有权依据此字条要求C经纪公司退还上述费用。虽C经纪公司以计某未在合同约定的时间内申请退还押金为由，主张不同意退还押金，但C经纪公司对其公司职员给计某出具上述字条的原因不能做出合理解释，故对C经纪公司的抗辩，法院不予支持。