深圳2年1500亿货值地漏

深圳2年1500亿货值，谁说碧桂园只会三四线？

楼市头条 预感行业趋势，读懂中国楼市

大部分人都在关注你飞得高不高，等着你掉下来的时候，更应该关注自己能不能飞得足够远。

1000亿！300亿！5000亿！

*近一年多以来，几近所有房企都在拼命冲击目标销售额是一份关系。 这个关系怎么样，力图用规模来证明自己的生存安全还是没有太大问题的。

碧桂园说：2018年，我们不设销售目标了！

碧桂园傲娇的底气来自于这家公司已足够大，其销售额已是中国名列前茅。

在房地产这个行业，中国名列前茅自然也就是宇宙名列前茅大房企了。

克而瑞数据显示，2017年碧桂园销售额为5500亿，比恒大还高出了约370亿。

村长猜测，碧桂园不设销售目标可能有两层意思：

1、碧桂园已经足够大，不需要再用范围来证明自己具有生存能力；

2、碧桂园不仅要足够大，还要寻求更有质量的长期健康增长，做到更强。

名列前茅层意思想必大部分村长的朋友都比较熟悉。

第2层意思，想必过去几年，多家以“小碧桂园”自居，依靠三四线城市的快速周转成为了较大黑马的房企，也不一定能注意到，碧桂园的一二线城市布局已成型。

当大部分房企还没学会碧桂园的增长速度的时候，碧桂园更有质量的健康增长已经完成了合围。

*村长主要就第2层意思，就碧桂园在村长生活比较熟悉的深圳来聊聊：谁说走过了“农村包围城市”线路的*霸主碧桂园，只会三四线？

深圳2年货值1500亿

对房企而言，深圳是个相对特殊的区域，是大湾区的核心，也是全国一线城市的高地。

过去一些年，这个市场真正的主角是本土的民营地产商，如鸿荣源、银河、莱蒙等。房企在一线城市的厮杀就像春秋时期的群雄争霸，经过割据兼并，合纵连横后，赢得口碑才能坐拥封地。

现实是，要在深圳这个市场打出名气，并不容易。

但几年前还被业内笑称是驻扎“城乡结合部”的碧桂园，近两年已经却已玩转深圳市场。

2015年，碧桂园正式入深。

这是走过了近20年“农村包围城市”这一条革命之路后，碧桂园打响了进军一二线的名列前茅枪。

当年7月24日，碧桂园称，一线城市事业部已成立，并已开始在北上广深区域寻找土地。

4天后，碧桂园方面就宣布，以股权收购方式拿下了位于深圳坂田坂雪岗大道东侧的工改保项目。

这个叫荣汇的项目，是碧桂园于深圳获取的名列前茅个项目。

半年后的2017年2月，碧桂园荣汇项目入市。

入市之初，碧桂园荣汇就因其项目区位优势明显，周边商业、教育、市政资源较为集中，被称为是目前坂田*为宜居区域。据荣汇花园安居型商品房销控公示，从5月15号开始选房在这次清理整顿中，截止到5月19日下午，碧桂园荣汇花园的809套安居房被全部选完了。

深职院房地产研究所所长邓志旺曾对此评价，由于其位于坂田地铁出口，去深圳市*较为便利，较有位置优势，“虽然定价较高，但市场应当能够接受这个价格”。

碧桂园荣汇项目的成功也意味着碧桂园用了半年的时间就在深圳这个一线城市的高地站稳了脚根。

而在首度获得地块进入深圳后的一年多时间里，除上述的荣汇项目外，据村长不完全统计，碧桂园在深圳还布局了四子：

2016年2月，碧桂园深圳区域收购深圳龙岗*城片区南约社区水1项目；

2016年5月，碧桂园2.85亿竞得深圳光明新区A地块；

2016年6月，碧桂园与深广瀛团体、汇联金融团体合作开发南约洋桥汉田项目；

2016年12月，碧桂园以22.8亿总价竞得坪山沙湖社区G地块。

据观点地产报道，碧桂园至今已在宝安、罗湖、龙岗、龙华、光明等深圳多个核心核心区域已获得或计划获取的项目超过30个，其中有约5个更新项目计划于今年面市。

碧桂园副总裁朱剑敏在接受媒体采访时透露，他们已在深圳市内获得了1500亿元的土地储备货值。

在深圳1500亿货值是个甚么概念？

据碧桂园披露的数据，截至2017年6月底，总可售资源已到达2.71万亿元，包括目标一线城市的为4575亿元，目标二线的4797亿元，目标三四线城市的5690亿元。

这也就是说，截止到2017年中，在深圳的1500亿货值占据其一线城市目标的32%。

更直观一点的对比是，克而瑞发布的“2017年中国房企总土储货值排行榜排第100”中，有40家房企截止到2017年总货值未超过1500亿元。而深耕深圳本地的房企例如深圳控股，截至2017年总土储货值也有仅1057亿。

谁说碧桂园只会三四线

深圳可能只是碧桂园在1二线城市布局的冰山一角。

克而瑞数据显示，今年前5个月，碧桂园以3345.2亿元的销售额排名榜首，同比上年增长37%。同时，碧桂园在5月份以单月销售700亿创下历史新高。

有不明真相的群众认为，碧桂园5月份单月销售突破700亿的主要因素，是由于碧桂园在全国三四线城市的布局。

然而事实上，碧桂园城市布局的项目比早就已经产生了倾斜。村长发现，早在2014年，主打三四线市场的碧桂园就提出了新的*战略——巩固三四线，拥抱一二线。

数据显示，2017年末，碧桂园在国内已签约或已摘牌的项目总数为1456个，散布于30个省的220个地级市，覆盖了768个区。其中，2017年新获得的项目，1二线城市和三四线城市的比例为59:41。

2015年1月6日，碧桂园沪苏区域成立，主打上海、江苏市场，并将总部搬到了上海，定下了必须进驻上海的目标。当年的4月29日，碧桂园以6.08亿元的总价夺得上海市嘉定区徐行镇地块，这也是碧桂园在一线城市的名列前茅个项目。

2017年7月，碧桂园进军武汉市场；8月，碧桂园湖北区域总部入驻位于汉阳的碧桂园泰富城项目。而碧桂园在北京的项目——碧桂园·悦融华，也预计2018年开盘。

战略的转变在数据方面动态表现也开始体现，今年一季度碧桂园于国内获得土地的预期建筑面积中，三四线城市占比约为58%，而去年同期，这一数据是61%。

虽然碧桂园已在一线城市取得了不俗的成绩，但从碧桂园进军一线城市的现有表现看，还远远没有达到董事长杨国强的要求：十块地里面做一块地，一线做到10%的市场占有率。

10%的一线城市占有率是杨国强对碧桂园的收入结构健康“体脂率”的要求。

三四线和1二线城市平衡布局的数据背后，村长认为，是来自于碧桂园对未来房地产市场大势的预判：在未来几年政策、地产和金融还将在延续剧变的大背景下，遇见黑天鹅和灰犀牛都是大概率事件，只做三四线或只做一二线的都没法规避系统性风险，平衡的结构将能取得更长期的健康增长。

碧桂园除了在整体调整一二线和三四线城市的收入结构外，在一线城市的业务也开始寻求更健康的收入构成，“为城市生长”。

6月16日，由中国建设报和碧桂园联合承办的“大湾区高质量发展分论坛”在南山紫荆山庄举行。碧桂园区域副总裁冀豫东在会上透露：

“碧桂园除了房地产业务和房地产强相干的有几个新的业务板块，一个是长租公寓，我们在全国核心城市作为一个非常核心的核心业务在推动，比如在深圳，这个业务也是在去年刚刚启动，预计到2019年在深圳至少能够投放市场1万套的长租公寓；

另外还有一个是产城融合的业务板块，我们在深圳现在产城融会的项目数量已经接近10个，如果是依照储备的建筑面积来讲已接近2万平方米，这也是相当大的一个体量，这都是我们为未来以及为未来大湾区和深圳未来的发展储备的动能，这都是和房地产强相关的。”

目前，碧桂园已在北上广深和武汉、厦门等一、二线城市开出10家门店，在建房间数已经达到7144间，已获取项目的总房间数已超过12000间；碧桂园打造的核心引入机器人及相关配套产业为主题的产业园区“深圳机器人产业园”，已经在业内具备较高的知名度。

碧桂园与房地产弱相关的新业务板块包括现代农业等，这盘在未来有可能与地产并驾齐驱大棋，村长以后再接着和大家聊。

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