目前是房地产政策调控的关键时期柔软

目前全市新建商品住宅的存量约970万平方米，其中公寓住宅存量仅约640万平方米，以单月100万平方米的销售量，只能维持6个月，供需矛盾依旧严重存在。2014年楼市调控整体大环境会相对较为温和，同时随着自身的“松动”，在季节性利空效应的消失等条件下，市场的需求量在进入2014年第二季度便会陆续释放。

刚需购房和改善型购房还是市场购房主力。朱春峰分析，2014年刚需和改善型户型的份额变化会延续201 年的走势。根据汉宇地产市场部对全市户型份额监测的显示，201 年新建商品住宅中90－120平方米户型的份额最高，达到 0%，而在二手房方面，50－70平方米的户型份额最高，达到了24.1%。

但从201 年全年的户型成交走势看，虽然小户型依旧是市场成交的主力，但是其份额却相应有所下滑，幅度基本在1%－ %。与之相反的是由于市场回暖，改善型置业需求激增，其份额也相应有所提升，其中201 年二手房90－200平方米户型份额上涨1.6%。

从户型和价位配比情况看，城区外（如松江新城、嘉定新城、浦东周康等热门板块）的户型依旧为以90－120平方米的中小户型为主，其单价在1.8万－2万元/平方米，城区内（徐汇中心、(,)）的区域中次新房的户型面积则以120－150平方米为主，其单价在 万－5万元/平方米。而老公房的户型面积则以50－70平方米为主，其单价在2万－4万元/平方米。

刚需置业在户型选择方面，通常以城区外90－100平方米的中小户型和城区内50－70平方米的老公房为主，总价基本控制在150万－200万元。而对于改善置业者，通常会选择城区外90－150平方米的中大户型和城区内90－120平方米的次新房，总价则控制在 00万－500万元之间。从热点板块看，松江新城、(,)、周康、徐汇中心等板块是刚需和改善置业者较为青睐之地。

随着改善置业者的增多，今年总价150万－ 00万元的房子将唱主角。相关数据监测显示，201 年全市新建商品住宅总价段份额中，主力价位段为100万－400万元，其市场份额占到72%。

而在二手房方面，尽管150万元以下的市场份额（以网签成交总价为统计依据，低于市场实际份额）依旧维持在6成，但同比却下滑了10个百分点，相应的150万－500万元的改善置业份额则突破升至 5%。目前上海楼市的供需矛盾依旧较为严重，2014年房价上涨的主旋律并不会有太大变化，只是在上涨幅度上会有一定的控制。

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