看空房产地漏

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

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一份2018年的资产投资回报数据显示，中国股市在2018年所有投资产品中，收益位列倒数第一。排第一名的是美元。

中国股市碰不得，谁碰谁倒霉。这似乎已经成为大多数人投资共识。

不过，来自海通证券的姜超团队日前发布报告称，2019年最值得投资的资产是股票，其次是各类债券（国债、公司债），再其次是黄金和现金（余额宝理财），最后是房地产。

姜超给出的投资依据是，当下中国股票是最便宜的资产，而房地产站在历史的高位。

衡量房价高低的重要参照是租金回报率，一线城市的这一水平处于过去10年的最高点附近。

根据中原地产的数据，北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5%，到18年末降至1.6%。如果将租金回报率倒过来看，房价租金比可以看做是房市的估值，因此2008年中国一线城市的房市估值为大约是29倍，而到2018年末已经升至62倍，而这一水平处于过去10年的最高点附近。

不一样的数据

关于房价的统计数据一直有多种版本，有来自官方机构的，例如统计局的。也有来自市场机构的，例如链家、中原地产、克尔瑞、中国指数研究院等。

不同的统计口径和统计方法，让我们观察楼市时经常处于混沌状态。一座城市在一份榜单上房价在上涨，在另一份榜单上数据却在下降。

所以，最真实的数据莫过于个人的实地调研。

国家统计局每个月会公布70个城市的新房和二手房价涨幅，根据其公布的数据，在2018年下半年以后全国新房和二手房的房价环比涨幅扩大，房价同比涨幅明显回升。但2018年下半年全国许多城市，包括北京、广州、成都、珠海、贵阳等，所了解的信息是各地的二手房价都在下跌，而且跌幅还不小。

鉴于2018年4季度的全国商品房销售面积出现了负增长，而且2019年1月份降幅还在扩大，房子都卖不掉了怎么可能涨价，统计局的房价数据很难让人信服。

中原地产的房价指数显示北上广深以及天津、成都等6大城市二手房价在2018年下半年出现了明显下跌，平均跌幅为5%。此外，北京国信达数据公司、中国房地产估价师与房地产经纪学会、清华大学恒隆房地产研究所共同发布的数据显示，全国376个城市二手房挂牌价格在过去4个月跌了3%更有封印、副本打宝、圣水系统、市场交易系统等特色系统，其中2019年1月份的跌幅为0.2%。这些企业层面的数据或许更加接近真实情况。

因此，虽然很多人对2019年的楼市报以很高的期待，认为政策会重走刺激地产的老路，但至少到目前为止，2019年持有房产应该是亏本的。

从2007年到2018年，中国一线城市房价平均上涨3.6倍，其中房价租金比代表的房市估值上涨了2倍，而其实只有1.8倍来自于租金的上涨。而同期中国A股上市公司的盈利增长了2.8倍，但由于上证指数的估值从55倍下降至11倍适宜购物、亲朋聚餐、约会、旅游等休闲活动穿着。都市时尚系列崇尚简洁、经典的大气主流风格，所以导致股市依旧大幅下跌了一半。

中国过去十年都是房市涨幅远超股市，但原因并非因为股市中上市公司的盈利增速不如房租涨得快，而是因为房市估值在提升，而股市的估值在大幅压缩。

通俗地来讲，所谓现在房地产的增值更多的是一种纸面财富、数字财富而非真正的投资收益转化。

房地产的高估值不是因为其居住属性，而是加了过多金融属性，一旦金融去杠杆加大，最先崩盘的就是高估值区间的房地产项目。

我们再来看看棚改数据。

从数据上看，各省市2019年调低全年棚改计划，如北京由上年的2

.36万套下调至今年的1.15万套；四川则由上年的25.5万套下调至15万套；河南由上年的50万套下调至15万套。对整体楼市而言，未来棚改及其货币化安置对三四线城市楼市拉动作用或有所减弱。

种种迹象表明，2019年的房地产市场很难有上行趋势。这对购房人来说是一大利好，不用着急上车，可以多看看，多等等。

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