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房企千亿军团迎来大跃进时期 聚焦后千亿时期

房企千亿军团正在迎来大跃进时期。

2010年，万科[简介 近日动态]策马扬鞭，率先实现千亿销售额，宣告中国房地产企业发展迈入一个新的里程碑。在经历了两年独孤求败的高处不胜寒后，今年万科将迎来千亿军团的其他兄弟们：中海、保利、绿地。绿地团体地产板块前3季度超过720亿元，保利前10月销售额超830亿元，中海则突破千亿港币。看来这三家企业如果不是刻意控制销售速度，今年挺进千亿军团，已是探囊取物。

在楼市调控不会放松的大背景下，薄利多销、快进快出已经成为房企的主流模式，尤其是千亿以上范围的竞争，战略设定、人才储备、产品研发、管理体系诸多环节更是面临全新考验。挺进千亿也许并不算太难，而后千亿时期如何竞争，也许正如当年百亿俱乐部的厮杀，一切才刚刚开始。

新军加盟

对房企来说，千亿销售额不再是神话，在千亿销售榜单上，万科也不再孤单。

数据显示，万科今年前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额1100.2亿元，去年前10个月，万科积累实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。瑞银证券分析报告认为，万科11月推盘量将环比回落至120万平方米，低于月的水平，但12月新推盘量将再创新高，达到150万平方米。与去年全年相比，万科2011年全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，今年全年业绩有望超过去年水平。

无独有偶，受益于年初制定的降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，不仅提前完成全年目标，按照平均销售速度，中海今年进入千亿军团已成定局。值得一提的是，从财务指标来看，中海地产依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%，超过万科26.5%的毛利率。

此外，保利和绿地也正高歌猛进，向千亿俱乐部挺进。保利地产方面，今年前三季度，保利地产实现签约面积742.5万平方米，同比增长33.49%；实现签约金额833. 29亿元，同比增长32.91%，比2011年全年732亿元的签约额超越约100亿元。庞大的新开工和新推货量保证了保利全年的充足货源，而抓住窗口期、大量推出刚需产品的灵活策略，也使保利业绩今年实现迅猛增长。

同期发布10月销售业绩的绿地也被许多人寄予厚望。今年前三季度，绿地实现预售金额720.35亿元、预销售面积811.1万平方米，同比分别增长32.7%和44.3%，如果年底前继续保持这样的销售速度，绿地全年预销售金额将超过1000亿元。

千亿以后

事实上，以万科、中海为代表的以价换量、高周转为主要特征的房企，在今年的调控背景下都取得了不错的销售事迹。

“一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行动，并且推盘达到一定的量，必将会带动全部楼盘的集中销售”，同策咨询研究核心总监张宏伟认为，在今年的政策环境下，房企“死扛”不如“跑得快”，在年初抓住释放刚需的时间窗口，以高周转应对楼市持续调控带来的压力，这为房企年度销售事迹破千亿做出很多贡献。

伟业我爱我家团体控股公司副总裁胡景晖也告诉，通过以价换量的策略、推出面向中低收入的刚需型产品和全国范围内的城市布局，这些策略的调整促使更多房企进入千亿军团。而在未来很长一段时间内，受价格管控、二三四线城市的城市化进展等因素，薄利多销、快进快出将成为房企的主流模式，这也意味着，龙头房企的规模竞争已经全面展开，愈来愈多房企将进入千亿之争的行列。

与此同时，由于产品和区域的调整，房企将普遍面临利润率的下降。为了弥补低利润，对住宅地产以外的旅游地产、商业地产等业态，房企也会加大持有的比重，增强抗风险能力。同时，对一些有实力的房企，适当增加地产金融属性，依靠基金、拓宽融资渠道也将是千亿以后的选择。

典型房企

前10月销售额过千亿

11月5日晚间，万科发布近日销售数据显示，今年前10月，万科实现销售金额1100.2亿元，其中，10月单月完成销售额137亿元，为今年单月销售较高的月份。

数据显示，万科今年前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额1100.2亿元，而去年前10个月，万科累积实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。

瑞银证券分析报告认为，万科11月推盘量将环比回落至120万平方米，低于月的水平，但12月新推盘量将再创新高，达到150万平方米。与去年全年相比，万科2011年全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，今年全年事迹有望超过去年全年水平。

拿地方面，月，万科累计新增项目权益建筑面积587万平方米，前9个月拿地量与去年同期322.7万平方米的范围相比有较大幅度增长，这1增长势头在10月继续得以延续。据悉，万科10月新增7个项目，分别位于北京、天津、深圳、杭州、厦门、福建和贵阳，对应权益容积率面积202.6万平方米，涉及金额达59亿元，为今年单月新增土地储备的较大值。

在北京区域，10月27日，位于东南四环的金第万科·朗润园C14地块新品二次开盘，开盘不足3小时，销售近8成，金额近5亿。至此，北京万科公司年初预定的100亿销售目标已完成，其中北京区域总销售额超过70亿元，唐山区域和秦皇岛区域共销售20多亿元，这也是北京万科进入北京周边区域后，其他城市销售比重*多的年份。在今年的销售业绩中，金域华府和如园成为销售主力，两个项目销售额在40亿元左右。由于销售任务已经完成，在接下来的两个月，北京万科的推盘压力明显轻松许多。据万科相干负责人表示，除11月底计划推出万科蓝外，年底主要以在售项目销售为主。

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