11万亿时代地漏

11万亿时代，看千亿标杆房企8000 万“土储”的*布局！

11.7万亿的大行业，如何实现弯道超车？

2016年中国房地产行业可以说出现了历史大爆发，全年商品房销售金额历史头次突破10万亿，到达了11.7万亿才去开发。开发一个功能，增长34.8%。这一年对很多企业来讲也收获了爆发式发展：

图 百强企业年销售增长情况

在11.7万亿这样的一个行业里，特别是在2017年出现了调控政策的情况下，如何实现弯道超车？

1：很明显，房企大鱼比小鱼跑得快，2016年，百强企业销售总额、销售面积同比增长52.5%和39.4%，高于同期全国增幅17.7，16.9个百分点！

所以尽可能做大鱼，未来小鱼被大鱼兼并的案例将越来越普遍。

2：分析过去10年房地产市场，实现企业发展的核心秘笈很简单，那就是拿对地，在拿对地的基础上盖好房。

2016年，百强企业销售业绩的快速增长带动了盈利范围的大幅提升。但百强企业净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象仍然凸显。

对于房地产企业来讲，拿地肯定是生命线：拿对合适价格的地，项目基本就成功了8成。特别是在中国经济进入新常态周期下，房地产也难免开始转型，这种转型更多体现了分化的特点，而在内外经济的风险下，中国优良地段、品牌开发商、且有天然资源优势的不动产仍是抗风险能力*强资产配置：

3月28日，融创中国控股有限公司在香港召开2016年全年业绩发布会。董事会主席兼履行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、执行总裁兼领头财务官曹鸿玲、副总裁兼董事会秘书高曦出席现场。

融创公布，在物业销售上2016年以1506亿元的合同销售额创下历史新高，较去年同期的682亿元大幅增加121%，权益合同销售额亦录得超过1000亿元，较去年同期大幅增加139%。

从融创的跨越式发展看，10万亿时代，标杆房企的生存秘笈是什么？

1：畏敬市场，拿地要掌控节奏

任何企业发展的第1要素，肯定是降低财务风险：

全年实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，毛利48.5亿元，同比增长70%；账面毛利率13.7%，同比上涨1.3个百分点，若剔除物业减值拨备影响和收购物业公允值重新计量影响，毛利率为23.4%，真实毛利率同比上涨4.4个百分点，公司溢利29.4亿元。

融创中国短期负债明显降低，一年之内的短期借款占总借款比例已从2014年的40%下降至2016年的29%。

2016年，融创紧抓房地产境内债窗口开放期，积极控制外币借款的利率风险和汇率风险，延续降低融资成本和优化借款期限结构，2016年加权平均融资成本下降到5.98%，同比下落1.62个百分点，创下公司成立以来的新低。

对于房地产企业，少有的原料是土地，那末拿对地更是非常关键：

在业绩发布会上孙宏斌表示，长远来讲，对市场持悲观态度。一方面是由于宏观调控和限价政策，另一方面现在地价已很高，但房价不可能出现*，预计今年下半年到明年调控会继续加强。

“去年拿到的地，基本都不赚钱，所以融创从去年十一以后就已经停止拿地，今年也不会在公然市场拿地，还是以并购为主。”孙宏斌强调。

2016年，融创中国在保证现金流*安全的条件下，对宏观经济和货币政策进行准确判断，把握有益时机，主要通过收并购获得大量优良项目。

数据显示，该公司2016年至今新增土地储备5394万平方米，2/3为收并购所得，目前已经具有总土地储备7912万平方米。2016年第三季度是融创拿地高峰，为2143万平方米，其中60%地块以收并购方式取得，第四季度，融创获取土地1150万平方米，收并购比例更是达到82%。彼时，中国土地市场一派高烧，“地皇”频出，而融创凭借其在并购市场的独特优势，成功避免了土地招拍挂市场的剧烈竞争。

融创中国堪称*早发现并购机会的开发商之一，在多起并购案中的表现亮眼，并积累了丰富的实战经验，使得公司在行业内留下很好的市场口碑，主动寻求合作的开发商日趋增加。

2：了解市场，布局在正确的地方

除规模，布局的城市质量也是融创土储的亮点，这些土地都处于一线、环一线及核心城市，而且分布科学均衡，不过*引人注目的是融创拿地踩对市场节奏，*掌控获得地块的时间节点和方式。

2016年，融创成功开拓了广州、深圳、珠海、沈阳、大连、石家庄、太原、青岛、厦门、南昌、昆明、南宁等一二线核心城市，逐步构成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国布局产品销售遍及中国大陆、港台地区、欧美、东南亚等一百多个国家和地区。。

年报显示，7912万平方米的土地储备总量中，西南区域占比20%，北京区域、华北区域、上海区域和东南区域分别占16%、18%、15%和11%，广深、华中、海南3大区域占比为10%、7%、3%，其中竣工未售部分仅占6%，待建和在建部分占比高达94%，销售变现势头可期。

房地产市场在分化，但原则仍然没有变，也就是有人口需求，有产业支持的城市占据了更多的资源。

中国未来房地产市场有价值的其实只有20个1二线核心城市及这些城市圈。从布局看，融创的布局恰恰符合了人口分布的趋势。

3：开发市场，制定有把握目标

财务稳健+合适的地价+布局完善，这种情况下，就是发挥产品气力的时候。

未来十年改良型需求会成为主战场。

1：楼市已经基本去*化，市场回归主流居住；

2：80%的家庭拥有产权住房，改善需求旺盛；

3：黄金时代，房企对整个楼市是“从0到1，从无到有”的供给，白银年代，在高存量和高库存下，产品经营逻辑升级为“从有到优，从1到N”，核心城市第1批商品房购房者到现在，从经济承受能力到对生活的向往程度来说都到达了一个持续爆发期；

4：楼市需求正从头次刚需向改良型需求全面转向；

2016年，融创销售均价仍领跑同行，达到20480元/平方米，充分突显了融创在高端精品住宅开发领域的竞争力，并奠定了公司在全国高端住宅市场的领先地位。

融创在一线、环一线和核心城市为客户营造了多个高品质项目，其中包括比较具有代表性的“壹号院”、“桃花源”、“府系”等高端产品系。

继北京西山壹号院、天津复康路十一号、重庆玖玺台等代表作之后，融创相继打造了北京壹号院、北京使馆壹号院、上海滨江壹号院等“壹号院”系产品，使融创“壹号院”系成为当地乃至全国的品质标杆。

2016年，融创成功冲入千亿俱乐部，2017年融创将目标定位2100亿，即将又迈上两千亿的台阶，而且为两千亿冲刺准备了4185亿可售货值。

对于一个千亿标杆房企来说，有了稳健的财务+完善的布局+高价值的土地储备+高溢价的产品，这些基本就明确了目标的有把握完成程度。

未来房地产市场的变量很多，特别是楼市调控导致的不确定因素会很大，但只要像融创这样，把握住“在经济活跃的城市给有需求的人盖高品质的住宅”这条主线。年销售千亿只是一个开始！

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