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自住及改善性需求助推房价继续坚挺

  国家统计局公布的房价数据显示，去年12月，70个大中城市中54个城市环比上涨，一线城市头次出现同比和环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

  上周，国家统计局公布2012年12月房价数据，在70个大中城市中，54个城市新居(不含保障性住房)价格环比上涨，8个城市下落，8个城市持平；二手房价格环比上涨的城市有46个，下落的15个，持平的9个。

  数据公布后，立即引发多方关注。在楼市调控不放松的大背景下，市场从去年年底起的这波回暖行情一直在持续，房价也从个别城市的上涨变成全国性的普涨。楼市政策博弈中房价连续上涨的原因何在？

  专家分析认为，目前市场已逐渐出现底部特点，且近段时间一线城市的房价涨幅明显，刚需族和部份改良性需求者看清情势后纷纷出手，助推房价继续在高位运行。

  一线城市房价涨幅较大

  根据链家地产市场研究部统计，2012年12月70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为100.34，环比上升0.08个百分点。其中环比上涨城市较上月增加1个。

  此外，去年12月，一线城市房价涨幅继续高于2、三线城市。从环比上涨城市前10位排序来看，广州、深圳、北京已连续两个月位居前列，2012年12月环比涨幅均超过1%，其中广州为1.2%，北京为1%，深圳为1.1%。2012年12月房价环比下降的城市缩减到8个，且均为2、三线城市。其中石家庄下跌0.3%，跌幅较大。

  上海易居房地产研究院报告显示，2012年12月份，一、2、三线城市新建商品住宅价格环比综合指数分别为101、100.35、100.25，即新建商品住宅价格比上月上涨1%、0.35%及0.25%，相比2012年11月份环比涨幅均有所扩大。

  链家地产市场研究部张旭认为，一线城市房价整体呈现强势复苏，2、三线部分城市分化明显。预计今年核心的1、二线城市量价将继续呈现缓慢上涨的趋势，而部分二、三线城市则存在一定的不确定性。

  刚需入市中小户型走俏

  国家统计局公布的2012年12月房价数据显示，90平方米以下的小户型、90—144平方米的中户型和144平方米以上的大户型，价格环比综合指数分别为100.40、100.35、100.27。这意味着相比2012年11月份，三类户型的价格分别上涨了0.4%、0.35%和0.27%。

  易居报告称，由于小户型涨幅再次领先其他户型，这显示出在楼市延续回暖的背景下，部分刚需及改善性需求已开始积极入市。

  同策咨询研究核心总监张宏伟认为，2012年房地产调控政策呈现“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而致使市场基本面逐渐开始好转，基本面好转必将会带动价格降幅收窄，乃至出现涨价的现象。此外，开发商大部分在2012年上半年的以价换量后都完成了全年销售事迹，整体资金情况好转，后半年多控制销售速度，调高售价。

  业内人士分析，目前市场已逐步出现底部特点，降价项目在此价格段已换来销售量，再降价的可能性不大。认清这一市场形势的刚需族，纷纷按需出手，将关注目光瞄准了中等户型、总价不高的新建楼盘。开发商也应市而动，推出的楼盘均以满足刚需的中小户型为主打。

  种种迹象表明，目前地产调控仿佛进入*敏感时期，房地产市场“刺激刚需”入市意图明显。新近入市的楼盘也在入市定价上保持一个较低的态势，希望留住购房者，打破市场的围观。

  很多专家也表示，自住及改善需求助推房价继续坚挺。

  房价或保持稳中有升

  回顾2012年国家统计局公布的70个大中城市房价变化情况，1月份未出现环比上涨城市；2月—5月房价环比上涨城市均为个位数；6月—10月房价环比上涨城市数量除7月份到达50个之外，其他月份均为30个左右；11月—12月份，房价环比上涨城市数量达到全年顶峰，均超过53个。全国房价均呈现“低开高走”态势，楼市“回暖说”似已得到有力数据支撑。

  针对房价恢复连续上涨的态势，业内纷纷预测，今年总体房价走势将是稳中有升。

  链家地产市场研究部张旭认为，从2012年以来房价的走势来看，下半年全国平均房价开始上涨，且涨幅呈扩大态势。不管从购房需求的延续进入，还是买卖双方均看涨后市的心态来看，下半年来市场环境改变。在没有政策进一步打压的情况下，这类趋势仍会延续。

  稳中有升，这是多家机构给出的关于2013年房价走势的判断。在国家调控政策基调不改的条件下，业内认可房价**的可能性几乎为零，未来房价走势很可能将保持平稳小幅上涨趋势。

  楼市调控有可能升级

  “从目前楼市走势看，房价正呈加速上涨态势，表明中国楼市*寒冷季节结束，正式进入市场复苏回暖周期，不排除核心在‘两会’前后出台新政策收紧调控。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为。《中国住房发展报告()》主编、中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞认为，当前的宏观环境为继续从严房地产调控创造了条件。针对当前及未来住房市场不断变化的实际，必须继续重申从严调控不动摇，并及时有针对性地出台相关储备调控政策。

  报告指出，2013年中国住房市场发展的整体趋势是：稳中有进，大稳定中有小震荡。其具体表现为，住房市场量价继续逐渐上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。

  对此，倪鹏飞分析认为，上述判断基于以下缘由：1是宏观大环境为继续从严房地产调控创造了条件。经过近年来的房地产调控，宏观经济已初步摆脱了对房地产的依赖，消费已成为经济增长的第1推动力。二是从短时间基本面来看，供求阶段性释放减弱了供求矛盾。市场预期分化将使积累两年的部分刚需进一步释放，降低了真实需求的压力和波动；同时，保障性住房建设正在发挥惠民生、扩内需、调结构、稳房价、促发展的作用。三是从长期来看，住房发展的潜力依然较大。我国经济长时间增长并好于发达经济体；城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改良性需求潜力依然较大。“2013年房价整体走势继续看涨。分城市来看，由于近两年一、二线核心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应，近两个月一线城市房价的加速上涨对此已有所体现。”易居报告也认为，2013年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。

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